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Un projet de renouvellement patrimonial de 131,5 M€ pour transformer durablement la Grande Bastide
Depuis 2024, ICF Habitat mène à Marseille un projet de renouvellement patrimonial exceptionnel par son ampleur et sa durée. Dans le 12ème arrondissement, le quartier de la Grande Bastide Cazaulx, ensemble résidentiel de 980 logements (379 pour la partie haute et 601 pour la partie basse) construit dans les années 1950-1960, fait l'objet d'une métamorphose complète qui s'étendra jusqu'en 2050.
Ce programme repose sur deux programmes de travaux complémentaires :
- Sur la Grande Bastide haute : un programme de construction démolition en 7 phases permettra la construction de 450 logements neufs répondant aux standards environnementaux les plus exigeants.
- Sur la Grande Bastide basse : 601 logements feront l’objet d’une réhabilitation énergétique pour atteindre l’étiquette C, avec une attention particulière portée au confort d'été.
450 logements neufs en 7 phases pour renouveler durablement le quartier et accompagner les parcours résidentiels
ICF Habitat déploie une stratégie de renouvellement progressive fondée sur un principe simple : construire avant de démolir. Cette approche permet d’accompagner les locataires dans leur parcours résidentiel, en leur offrant la possibilité, lorsqu’ils le souhaitent, de rester au sein de leur quartier tout au long des différentes phases du projet.
Grâce à la disponibilité foncière sur le site, la résidence Les Jardins de Cazaulx a pu être réalisée avant les premières démolitions. Déjà, 29 ménages issus du premier bâtiment concerné par le programme ont pu intégrer ces nouveaux logements.
L’inauguration des Jardins de Cazaulx marque la première étape d’un programme qui se poursuivra par phases successives jusqu’en 2050. À chaque étape, de nouveaux logements seront construits avant les opérations de démolition. Ainsi, et d’ici la fin de l’année 2026, la phase 2 débutera avec la construction de 100 logements faisant suite à la démolition de 59 logements. La phase 3 (2030 – 2034) s’en suivra comprenant la construction de 64 logements et la démolition de 60 logements. Cette méthode sera reproduite jusqu’en 2050. (Tout le détail du projet ici).
Zoom sur Les Jardins de Cazaulx, première phase du projet : 88 logements alliant excellence architecturale et performance énergétique
Conçue par le cabinet Map Architectures et réalisée par Eiffage, la résidence Les Jardins de Cazaulx se compose de 88 logements sociaux (PLUS et PLAI) répartis dans 10 bâtiments.
Une architecture inspirée du territoire
La résidence est construite en restanque et prend la forme de petits hameaux implantés au coeur d'un parc paysager. Les 88 logements, du T2 au T5, disposent tous d’espaces extérieurs privatifs (bacon, terrasse ou jardin). L'ensemble évoque l'atmosphère d'un « petit village ». Le projet a conservé un espace boisé classé existant et l’a enrichi d’aménagements favorables à la biodiversité, notamment des nichoirs et un hôtel à insectes. L’absence de circulation automobile au pied des bâtiments contribue également à la qualité des espaces extérieurs et au confort des résidents.Un parking souterrain sur deux niveaux offre 127 places dont 113 garages et 8 places adaptées, complété par 24 emplacements deux-roues motorisés et 4 locaux vélos sécurisés.
Une accessibilité intégrée dès la conception
La résidence comprend 5 logements adaptés aux seniors et 3 logements accessibles aux personnes à mobilité réduite travaillé en lien avec Handi Toit Provence. Trois bâtiments sont équipés d’ascenseurs, complétés par un ascenseur extérieur facilitant les déplacements entre les différents niveaux du site.
Une résidence exemplaire sur le plan environnemental
Les Jardins de Cazaulx atteignent un haut niveau de performance environnementale, attesté par la certification Bâtiment Durable Méditerranéen (BDM) niveau Argent, la certification Presta Terre BEE+ et une performance énergétique supérieure de 10 % aux exigences réglementaires de la RT 2012.
Cette performance repose sur des choix constructifs durables, avec notamment l’utilisation de 30 % de béton bas carbone et de matériaux adaptés au contexte méditerranéen. Le confort d’été, enjeu majeur à Marseille, a fait l’objet d’une attention particulière grâce à l’installation de brasseurs d’air réversibles, de brise-soleils orientables et de systèmes favorisant la ventilation naturelle des logements tout en laissant entrer les rayons du soleil.
Réhabilitation énergétique de 601 logements dès juillet 2026
En parallèle de cette livraison, ICF Habitat engage dès juillet 2026 la réhabilitation énergétique de 601 logements répartis sur 10 bâtiments de la Grande Bastide basse. Les travaux, dont l’achèvement est prévu en 2028, permettront d’améliorer significativement la performance énergétique des bâtiments pour atteindre le niveau C.
Le programme comprend l’isolation thermique des façades, la rénovation des toitures, la modernisation des parties communes, réhabilitation des salles de bain et cuisine ainsi que la requalification des espaces extérieurs. Un dispositif d’accompagnement spécifique des locataires est également mis en place tout au long de l’opération.
Nous savons que de nombreux habitants vivent ici depuis longtemps et sont attachés à leur quartier. Notre enjeu est donc de faire évoluer le patrimoine sans rompre cet équilibre. Avec ce projet, nous démontrons qu’il est possible de construire de nouveaux logements, d’améliorer les bâtiments existants et d’accompagner les habitants dans la durée. C’est cette vision de long terme qui guide notre action à Marseille.
Fairouz El Hayti, directrice territoriale d'ICF Habitat Provence Languedoc
En Bref
Les Jardins de Cazaulx :
- Maitrise d’ouvrage : ICF Habitat
- Architecte : MAP Architecture
- Entreprise générale de travaux : Eiffage Construction Provence Résidentiel
- Coût de l’opération : 17,6 M€ TTC
- Financeurs : Anru, Métropole Aix Marseille, Ville de Marseille, Action logement, ICF Habitat
Réhabilitation Grande Bastide Basse :
- Maitrise d’ouvrage : ICF Habitat
- Architecte : Vierin Poggio Architectes
- Entreprise générale de travaux : Bouygues Bâtiment Sud Est